利潤*“中海地產(chǎn)”全過程成本管控以及 合約管理案例分析

地產(chǎn)成本管控

【課程背景】
隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，行業(yè)銷售規(guī)模和利潤快速下滑，為保證企業(yè)生命線的現(xiàn)金流，各大企業(yè)均加大對(duì)成本控制和成本優(yōu)化的關(guān)注，“降成本就是保利潤”。如何進(jìn)一步提高成本控制水平，在保證品質(zhì)和效果的同時(shí)系統(tǒng)性的優(yōu)化降低成本，減少無效成本支出，成為企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張的關(guān)鍵一環(huán)。
中海強(qiáng)大的盈利能力一直讓外界好奇，甚至有些讓萬科和保利看不懂，本課程第一次向同行深度剖析中海地產(chǎn)在中國地產(chǎn)界利潤第一的前因后果。中海地 產(chǎn)凈利潤復(fù)合增長率達(dá)到44.7%，遠(yuǎn)高于萬科的33%，其根本原因之一，在于對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)成本的優(yōu)秀管控，本課程深度揭密中海成本控制做法。

【課程收獲】
破解標(biāo)桿房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管控與造價(jià)控制操作之道;
從戰(zhàn)略角度幫助房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全過程成本精細(xì)化管理進(jìn)行規(guī)劃;
提供房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本精細(xì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)和方法，超級(jí)實(shí)戰(zhàn)，拿來即用;
大量中海、恒大等標(biāo)桿房企成本管控實(shí)操工具資料，讓您稍加修改即刻應(yīng)用。

【課程對(duì)象】
1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理等公司決策層領(lǐng)導(dǎo);
2、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)總監(jiān)、成本總監(jiān)、工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總工程師等
3、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、招標(biāo)采購、造價(jià)成本、合約結(jié)算等

【課程大綱】
第一部分:中海地產(chǎn)全過程成本管控要點(diǎn)實(shí)操講解
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目決策及拿地階段的成本管控
1.投資估算以及目標(biāo)成本編制講解
案例：中海地產(chǎn)目標(biāo)成本科目
（1）土地成本、（2）前期費(fèi)用、（3）建安成本、（4）其他直接費(fèi)用、
（5）利息費(fèi)用、（6）公司管理費(fèi)用、（7）銷售費(fèi)用、（8）稅金
（二）房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段成本管控
1.設(shè)計(jì)階段成本管理的基本邏輯
2.強(qiáng)排設(shè)計(jì)--項(xiàng)目拓展階段的成本估算
3.概念設(shè)計(jì)--項(xiàng)目策劃階段的成本測算
4.規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化
5.項(xiàng)目交工標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)
6.擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)--單體建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化及成本預(yù)算
7.管網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化
8.園林景觀設(shè)計(jì)管理
9.設(shè)計(jì)階段后期成本優(yōu)化
10.設(shè)計(jì)階段成本管理與優(yōu)化的保障
案例：中海地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段控制重點(diǎn)部位
（三）房地產(chǎn)施工交叉作業(yè)階段成本管控
1.動(dòng)態(tài)成本管控講解
案例1：中海地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本管控講解
2.施工交叉作業(yè)成本管控講解
2.1總包單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位
案例1：結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個(gè)人施工經(jīng)驗(yàn)對(duì)總包單位進(jìn)行施工成本管控
2.2分包單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位
案例1：結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對(duì)分包單位進(jìn)行施工成本管控
2.3精裝修單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位
案例1：結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對(duì)精裝修單位進(jìn)行施工成本管控
3.工程簽證審核技巧講解
3.1工程簽證單
3.1.1工程簽證附件（工程聯(lián)系單、工程量確認(rèn)單、工程設(shè)計(jì)變更單、工程技術(shù)核定單、會(huì)議紀(jì)要）
3.1.2工程簽證預(yù)算書
案例1：分享個(gè)人審核思路以及技巧
4.材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)詢價(jià)技巧講解（主要尋到廠家底價(jià)）
案例1：分享個(gè)人詢價(jià)方法以及技巧
5.工程進(jìn)度款審核講解（主要避免超付款現(xiàn)象）
案例1：分享個(gè)人經(jīng)驗(yàn)審核方案以及技巧
6.房建工程施工工藝成本管控講解（熟悉施工工藝也是對(duì)成本把控的重點(diǎn)）
案例1：分享個(gè)人施工經(jīng)驗(yàn)以及施工工藝對(duì)成本的影響
（四）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)竣工決算階段成本管控
1.配合財(cái)務(wù)做好竣工決算清算工作
2.配合財(cái)務(wù)做好建安成本編制
3.配合財(cái)務(wù)做好土地增值稅測算工作
案例1:分享個(gè)人工作經(jīng)驗(yàn)

第二部分：中海地產(chǎn)合約管理要點(diǎn)實(shí)操講解
（一）合作商名冊(cè)管理程序
1、合作商名冊(cè)的定義
2、合作名稱的分類
3、合作商名冊(cè)的建立與更新（含戰(zhàn)略合作商）
4、戰(zhàn)略合作商的建立與更新
5、合作商履約情況評(píng)價(jià)
案例：中海地產(chǎn)合作商名冊(cè)管理程序以及相關(guān)表格講解
《合作商名冊(cè)》、區(qū)域《合作商名冊(cè)》、戰(zhàn)略《合作商名冊(cè)》《合作商資格預(yù)審表》、《承建商考察意見表》、《供應(yīng)商考察意見表》、《新引進(jìn)合作商審批表》、《承建商履約情況評(píng)價(jià)表》、《供應(yīng)商履約情況評(píng)價(jià)表》、《合作商履約情況調(diào)查表》、《新增壟斷商審批表》
（二）招標(biāo)分判工作程序
1、招標(biāo)分判工作開展的前置條件
2、合約管理策劃的內(nèi)容
3、 招標(biāo)方式分類
4、招標(biāo)分判及報(bào)價(jià)模式
5、甲指乙供物資設(shè)置原則
6、合同模式安排
7、付款條件設(shè)置原則
8、工程量的計(jì)算與確認(rèn)
9、招標(biāo)工作計(jì)劃
10、招標(biāo)文件編制與評(píng)審
11、發(fā)標(biāo)
12、招標(biāo)答疑
13、截標(biāo)
14、開標(biāo)
15、清標(biāo)、評(píng)標(biāo)
16、議標(biāo)
17、定標(biāo)報(bào)告（包括經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)）
18、定標(biāo)
19、合同中標(biāo)單位的審批
20、簡易招標(biāo)、零星采購、直接議標(biāo)、擴(kuò)標(biāo)
21、中標(biāo)通知書
22、合同簽約
案例：中海地產(chǎn)招標(biāo)分判程序案例以及相應(yīng)表格講解
附件5-1：工程合同議標(biāo)、定標(biāo)原則
附表:
《招標(biāo)分判工作計(jì)劃》、《投標(biāo)單位審批表》、《招標(biāo)文件評(píng)審表》、《招標(biāo)樣板報(bào)批表》、《招標(biāo)文件簽收確認(rèn)函》、《開標(biāo)書》、《投標(biāo)樣板評(píng)審表》、《機(jī)電設(shè)備投標(biāo)評(píng)審表》、《物資采購信息平臺(tái)同類物資對(duì)比分析表》、《評(píng)標(biāo)報(bào)告評(píng)審表》、《評(píng)審會(huì)議記錄表》、《定標(biāo)記錄表》、《合同中標(biāo)單位審批表》、《擴(kuò)標(biāo)審批表》、《中標(biāo)通知書》、《零星采購物資價(jià)格審批表》、《合同文件評(píng)審表》、《合同分發(fā)登記表》、《圖紙接收登記表》
（三）合同管理工作程序
1、合約交底
2、合同執(zhí)行過程中的往來函件
2、合同付款
3、工程價(jià)款變更審核
4、工程指令價(jià)款審核
5、合約月報(bào)
6、暫定總價(jià)工程合同
7、設(shè)備、材料合同暫定量轉(zhuǎn)應(yīng)供量
案例：中海地產(chǎn)合同管理工作程序案例分析
工程指令管理工作程序
合同外綜合單價(jià)分析表（模板）
附表：
《合約交底記錄》、《工程物資費(fèi)用支付審批表》、《合同例外事項(xiàng)付款審批表》、《工程指令(工程變更)評(píng)審表》、《工程指令(工程變更)會(huì)簽表》、《工程指令》、《完工確認(rèn)單》、《工程結(jié)算單》、《工程價(jià)款變更申請(qǐng)書》、《工程價(jià)款變更審批表》、《甲供物資應(yīng)供量增減表》、《合同外綜合單價(jià)審批表》、《工程價(jià)款變更確認(rèn)書》、《項(xiàng)目合約成本變動(dòng)統(tǒng)計(jì)表》、《暫定總價(jià)工程合同核定表》、《暫定總價(jià)工程合同核銷表》、《工程付款書》(樣表)、《物資付款書》(樣表)
四、項(xiàng)目集中采購管理工作程序
1、集中采購管理
2、配合完成集中采購合作商的履約評(píng)價(jià)
3、配合地區(qū)公司完成項(xiàng)目物資選型工作
4、項(xiàng)目采購合同價(jià)格確認(rèn)管理
5、項(xiàng)目合同簽署流程管理
6、付款、驗(yàn)收和結(jié)算
案例：中海地產(chǎn)項(xiàng)目集中采購案例以及相關(guān)表格分析
《項(xiàng)目采購合同價(jià)格確認(rèn)表》（樣式）、《項(xiàng)目零星采購價(jià)格確認(rèn)表》（樣式）、《項(xiàng)目采購合同文件評(píng)審表》
五、甲供物資管理工作程序
1、甲供物資應(yīng)供量管理
2、采購數(shù)量與應(yīng)供數(shù)量的對(duì)應(yīng)管理
3、采購樣板管理
4、貨期及物資采辦管理
5、甲供物資供貨計(jì)劃管理
6、到貨準(zhǔn)備
7、物資卸貨及看管管理
8、驗(yàn)收、接收管理
9、物資使用管理
10、甲供物資節(jié)超管理
11、物資數(shù)量結(jié)算管理
案例：中海地產(chǎn)甲供物資管理工程程序案例分析以及相應(yīng)表格
附表：《甲供物資申請(qǐng)表》、《甲供物資初步驗(yàn)收表》、《甲供物資供貨管理臺(tái)帳(參考模板)》
六、合約文檔管理工作辦法
1、項(xiàng)目合約檔案庫管理
1.1、圖紙及工程指令資料庫
1.2、招標(biāo)資料管理
1.3、工程合同及結(jié)算資料庫
1.4、物資合同及結(jié)算資料庫
2、資料的保密管理
3、資料的借閱管理
4、資料的移交及保管
案例：中海地產(chǎn)合約資料文檔管理案例分析