2024新政下廣東城市更新改造涉稅難點問題應(yīng)對與稅務(wù)規(guī)劃策略專題班

【課程背景】        

?  2023年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》；2023年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”；2023年11月22日，廣東省廣州市人大常委會發(fā)布了全國首個地方法規(guī)《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意稿）》；2024年新年伊始，深圳市也出臺了《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（征求意見稿）；還有2023年最后一天，央行重啟了3500億PSL資金。

??這就意味著城中村改造、保障性住房建設(shè)、PSL資金三者結(jié)合，將成為2024年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，也意味著新一輪去庫存戰(zhàn)役已經(jīng)打響，對房地產(chǎn)企業(yè)來說絕對是重大利好。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要及時掌握政策的最新變化，在業(yè)務(wù)模式上提前布局和籌劃，還要及對掌握政策變化帶來的納稅風(fēng)險和籌劃機遇，提前做好知識儲備，雙管齊下，方能抓住機遇。

【主講專家】董春輝：中國注冊會計師，稅務(wù)師，律師。從事財稅方面的理論研究與實踐30余年。擅長企業(yè)納稅方案的設(shè)計，納稅風(fēng)險控制，合同涉稅風(fēng)險管控、稅企爭議的協(xié)調(diào)以及集團公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。董老師是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)師和資深財稅顧問，現(xiàn)任國內(nèi)五A級稅務(wù)師事務(wù)所首席稅務(wù)顧問，中國稅務(wù)師協(xié)會后續(xù)教育特聘講師，北京稅務(wù)師協(xié)會專家?guī)熧Y庫講師，國內(nèi)多家財稅培訓(xùn)機構(gòu)特聘講師，并兼任多家大型集團公司的稅務(wù)顧問，先后為數(shù)十家大型集團企業(yè)進(jìn)行納稅風(fēng)險診斷和財務(wù)內(nèi)控診斷，為企業(yè)成功地進(jìn)行稅收籌劃,并創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟效益。

【課程收益】     

1．全面了解廣東省各主要城市2024年城市更新改造的政策變化及改造重點，把握稅務(wù)

規(guī)劃方向；

2．深度解析城市更新改造涉稅疑難問題，建立處理復(fù)雜業(yè)務(wù)的信心；

3．兼顧城市更新歷史遺留問題，涉稅問題一網(wǎng)打盡；

4．知其然又知其所以然，通過案例剖析，破解城市更新稅收籌劃的密碼。

【課程大綱】

第一節(jié)：2024廣東省城市更新政策變化及稅務(wù)規(guī)劃基本策略

一、2024城市更新改造的政策變化及對地產(chǎn)企業(yè)的影響

1．政府主導(dǎo)凈地出讓對地產(chǎn)企業(yè)的影響

2．做地主體變化對地產(chǎn)企業(yè)的影響

3．推進(jìn)保障性住房建設(shè)對地產(chǎn)企業(yè)的影響

4．國企民企重新定位對地產(chǎn)企業(yè)的影響

5．重啟psl資金對城市更新和地產(chǎn)企業(yè)的影響

6．歷史遺留三舊改造項目的涉稅問題如何處理

二、城市更新改造項目稅務(wù)規(guī)劃的基本策略

1．城市更新項目主要涉稅風(fēng)險點與產(chǎn)生根源分析

2．城市更新改造稅收籌劃的底層邏輯與主要籌劃模式

第二節(jié)：2024新一輪城中村改造的涉稅難點問題解析與稅務(wù)規(guī)劃

一、新政下廣東省城中村改造的主要模式

1．2024廣東城中村改造流程有何變化？各主要城市有何區(qū)別？

2．新政策下城中村改造的主要涉稅主體有哪些？主體定位有何變化？

3．新政策下城中村改造供地模式有哪些變化？各主要城市模式有何區(qū)別？

傳統(tǒng)的村企合作模式還能否繼續(xù)適用？

4．房地產(chǎn)企業(yè)可能有哪些新的業(yè)務(wù)模式和涉稅事項產(chǎn)生？

二、政府收儲模式的難點問題解析與稅務(wù)規(guī)劃

1．政府收儲凈地供應(yīng)模式

⑴ 按照新政策哪些房地產(chǎn)企業(yè)才可以參與土地前期整理？能否參與前期土地

整理對后期開發(fā)有何影響？

⑵ 地產(chǎn)企業(yè)作為前期服務(wù)商墊付開發(fā)費用及收到政府的收儲補償金如何納稅

處理？

⑶ 區(qū)分征收與收購以什么文件為依據(jù)？稅收待遇有何不同？

⑷ 凈地供應(yīng)土地受讓方如何確定土地成本？地產(chǎn)企業(yè)最終承擔(dān)拆遷補償成本

應(yīng)如何體現(xiàn)？

2．“政府收儲+配建安置房及一二級聯(lián)動”模式

⑴“政府收儲+配建安置房及一二級聯(lián)動”模式在新政下的政策依據(jù)是什么？

⑵ 拆遷補償政策與形式有何變化？房票補償形式與傳統(tǒng)的補償形式有何不

同？哪種補償方式更有利？

⑶ 作為拿地條件配建安置房交給政府地產(chǎn)企業(yè)如何納稅處理？

⑷ 安置房視同銷售價格可否抵減增值稅銷售額？廣東各地處理有何不同？

如何根據(jù)最新政策進(jìn)行申辯？

⑸ 安置房視同銷售價格如何確定？以哪一年年為準(zhǔn)？

⑹ 安置房按什么價格確認(rèn)補償成本？含稅價還是不含稅價？

⑺ 不同補償方式房地產(chǎn)企業(yè)的合法扣除憑證是什么？可否通過扣除憑證互相

轉(zhuǎn)化來規(guī)避稅企爭議風(fēng)險？

⑻ 被征收方取得取得房票補償、貨幣補償、實物補償有何區(qū)別？如何納稅？

⑼ 政府收購方式儲備原產(chǎn)權(quán)人能否享受免稅嗎？不同稅種有何差異？

⑽ 典型案例分析

三、村集體自行改造模式的難點問題解析與稅務(wù)規(guī)劃

1．自行改造模式新政下的法律依據(jù)是什么？

2．集體經(jīng)濟組織成立全（獨）子公司進(jìn)行開發(fā)改造存在哪些稅收問題？

有何潛在風(fēng)險？

3．通過增資擴股方式引入第三方開發(fā)公司進(jìn)行籌劃會存在哪些稅務(wù)風(fēng)險？

4．典型案例分析

四、村企合作改造模式的難點問題解析與稅務(wù)規(guī)劃

1．合作意向企業(yè)墊付給村集體經(jīng)濟組織前期費用村集體經(jīng)濟組織是否負(fù)有納

稅義務(wù)？如何開票？

2．改造主體公司返還前期費用給合作意向企業(yè)，發(fā)票如何開具？合作意向公

司是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？

3．合作意向企業(yè)代墊前期費用成本在哪一方列支？是否屬于改造主體公司的

成本？

4．改造主體公司安置房建設(shè)和初始確權(quán)三種方式納稅有何不同？

5．復(fù)建地塊建造成本發(fā)票如何開具？成本誰來扣除？增值稅是否屬于拆遷補

償費？

6．村集體經(jīng)濟組織（村民）取得復(fù)建地塊物業(yè)是否納稅？可否享受政策性搬

遷的稅收優(yōu)惠？安置房初始確權(quán)三種方式納稅有何不同？

7．回購物業(yè)的模式的稅務(wù)風(fēng)險點在哪里？

8．農(nóng)村集體經(jīng)濟組織低價購買開發(fā)產(chǎn)品是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？

9．稅收籌劃典型案例分析

五、非農(nóng)建設(shè)用地征地返還用地及留用地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)的難點解析與稅務(wù)規(guī)劃

1．非農(nóng)建設(shè)用地及征地返還用地開發(fā)最大的稅務(wù)難點問題是什么？

2．非農(nóng)建設(shè)用地及留用地低成本或零成本問題如何解決？有何誤區(qū)？

3．村集體經(jīng)濟組織成立全資子公司開發(fā)留用地有什么問題？

4．股權(quán)性合作開發(fā)有什么風(fēng)險？

5．單抬頭模式的如何操作？有何稅務(wù)風(fēng)險？

6．雙抬頭模式如何操作？如何規(guī)避風(fēng)險？

7．簽訂合作開發(fā)協(xié)議應(yīng)規(guī)避哪些風(fēng)險？

8．深圳與惠州市非農(nóng)建設(shè)用地與留用地開發(fā)稅收籌劃典型案例分析

第三節(jié)：工改項目的稅收難點問題解析與稅務(wù)規(guī)劃

一、村級工業(yè)園區(qū)改造的難點問題解析與稅務(wù)規(guī)劃

1．村企合作租賃改造模式（汕頭模式）

⑴ 集體土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)如何納稅？是否繳納土地增值稅？

⑵ 村(組)集體收到的土地出讓金用于抵扣項目享受的租金收入，如何納稅

處理？

⑶ 租賃期滿集體經(jīng)濟組織無償收回地上建筑物是否納稅？

⑷ 鎮(zhèn)屬企業(yè)墊資支付補償款及支付工程款如何納稅處理？

⑸ 鎮(zhèn)屬企業(yè)在承租土地上出資增設(shè)建筑物是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？

成本如何扣除？

⑹ 在租賃的土地上建造房屋，未取得產(chǎn)權(quán)證是否繳納房產(chǎn)稅？

⑺ 房產(chǎn)原值如何確定？是否包含土地租金？

⑻ 承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅誰來繳納？

⑼ 經(jīng)營期滿將房屋無償移交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織如何納稅？

⑽ 發(fā)票如何流轉(zhuǎn)？建筑公司、地產(chǎn)公司、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織各自應(yīng)開具什么

發(fā)票？

2．物業(yè)置換補償+代管代租模式（中山模式）

⑴ 物業(yè)置換補償環(huán)節(jié)的涉稅難點問題

⑵ 代管代租環(huán)節(jié)的涉稅難點問題 

⑶ 中山翠亨新區(qū)工改案例分析

二、舊廠房改造的難點問題解析與稅務(wù)規(guī)劃

1．企業(yè)自主改造模式稅務(wù)風(fēng)險點和籌劃點

2．企業(yè)收購改造模式務(wù)風(fēng)險點和籌劃點

3．法拍房的稅務(wù)風(fēng)險防范

4．合作改造模式籌劃點在哪里？復(fù)建物業(yè)過戶雙方如何處理？屬于利潤分配

還是拆遷補償？

5．單一主體歸宗改造模式的風(fēng)險點和籌劃點

6．可分割出售模式籌劃點

7．典型籌劃案例解析

三、政策性搬遷與土地置換的稅務(wù)難點問題解析與籌劃

1．政策性搬遷應(yīng)符合什么條件？企業(yè)所得稅如何處理？如何證明屬于政策性

搬遷？

2．采取土地置換方式的如何納稅處理？稅前扣除憑證是什么？新地塊的票據(jù)

如何解決？

3．典型籌劃案例解析

第四節(jié)：保障性住房與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)及運營的稅務(wù)規(guī)劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)配建保障性住房的涉稅風(fēng)險應(yīng)對與籌劃

1．作為拿地條件配件公共配套如何納稅處理？

2．直接移交方式、無償移交方式、政府回購方式納稅處理有何不同？

3．無償移交屬于視同銷售還是公共配套？如何處理更有利？

4．三種移交方式對房地產(chǎn)企業(yè)有何影響？哪種更有利？

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及保障性租賃住房運營的稅收政策及運用

1．房地產(chǎn)企業(yè)涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)邏輯

2．產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策及運用指南

3．保障性住房建設(shè)與運營的稅收優(yōu)惠政策及運用指南

4．自持物業(yè)經(jīng)營如何納稅處理？如何籌劃？

第五節(jié)：城市更新融資渠道及涉稅風(fēng)險防范

1．政府融資的稅務(wù)風(fēng)險分析與防范

2．金融機構(gòu)融資的稅務(wù)風(fēng)險分析與防范

3．社會資本投資的稅務(wù)風(fēng)險分析與防范

4．基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）在城市更新改造中的應(yīng)用及稅

務(wù)風(fēng)險防范。