房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制實務(wù)與企業(yè)風險管理暨案例解析

【課程收益】：

人性并不善—-企業(yè)內(nèi)控必須要實戰(zhàn)！老師怎么找—-廣東廣州許愿幫你搞！

為何萬達在王健林的特高壓態(tài)勢下發(fā)生群體腐敗案呢？可以說是萬達的“恥辱”！---前幾天，兩名萬達高管尹建武（中區(qū)營銷副總經(jīng)理）、金震（總經(jīng)理）因涉嫌利用職務(wù)便利謀取私利，在建國門的萬達總部被朝陽警方帶走，還涉及到一位在萬達任職17年的老臣——萬達集團總裁助理高斌（已出逃美國）。整個案件牽涉金額高達千萬，以安徽為主，項目公司以銷售去化有困難為由串通集團高管放寬審批權(quán)，將房子以極低的折扣賣給了外部供應(yīng)商，從中賺取差價……

從萬達的案例可以看出：在企業(yè)具體的內(nèi)控實務(wù)操作過程中，如何在各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中落實內(nèi)控，成為企業(yè)內(nèi)控建設(shè)面臨的普遍難題。本課程旨在幫助企業(yè)解決業(yè)務(wù)內(nèi)控難題，識別業(yè)務(wù)流程中的管控精要，解決實際工作中控制難題；

【培訓對象】：

   房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、風險管理委員會、審計監(jiān)察委員會、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)人員、內(nèi)控、審計、運營管理等管理人員

【培訓時間】：

2天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子  課前案例

第一節(jié) 房開企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范與風險管理要點

一、企業(yè)內(nèi)部控制實踐經(jīng)歷的不同階段

二、企業(yè)全面風險管理的基本框架示意圖

三、企業(yè)實施內(nèi)部控制的性質(zhì)與范圍

四、企業(yè)實施內(nèi)部控制與管理制度的密切關(guān)系

五、企業(yè)內(nèi)部控制的基本邏輯與風險分析

六、企業(yè)內(nèi)部控制實務(wù)涉及的主要內(nèi)容

案例：標桿企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)及風險管控職能設(shè)計

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險評估和風險管理手段

一、對企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境和設(shè)定的經(jīng)營目標進行分析

二、對各個業(yè)務(wù)流程進行分析（環(huán)境-à目標-à-風險)

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨的風險與要點解析

四、對企業(yè)流程運作的現(xiàn)行實際情況進行全面排查和摸底

五、對流程的運作方式和風險點的設(shè)置和控制方式進行優(yōu)化

六、對企業(yè)流程運作的現(xiàn)行實際情況進行全面排查和摸底

七、企業(yè)內(nèi)部控制實現(xiàn)的手段與方式

案例：WK集團風險管理組織架構(gòu)圖

第三節(jié) 企業(yè)決策環(huán)節(jié)與收并購風險暨內(nèi)部控制策略

一、項目決策流程管理與內(nèi)部控制風險管理要點

1、項目風險案例：WK的戰(zhàn)略執(zhí)行？

2、項目風險案例：BGY的戰(zhàn)略執(zhí)行？

3、萬達及長租公寓持有型等物業(yè)的投資風險

4、持有型項目投資（物業(yè)）利潤敏感性風險

二、收并購業(yè)務(wù)風險及管控措施暨案例分析

1、收并購業(yè)務(wù)4大風險問題與案例分享

2、收并購業(yè)務(wù)4大高風險因素及管控要點

3、收并購業(yè)務(wù)交易模式設(shè)計暨風險應(yīng)對

4、并購中共管賬戶的價款支付節(jié)點與支付風險保障措施

5、如何規(guī)避收并購交易雙方的承擔兜底和承諾風險

6、股權(quán)收并購中談判風險與應(yīng)對策略

7、企業(yè)并購改制過程中的股東巨額個稅繳納風險

案例：房開企業(yè)直接購買賣100%股權(quán)的征稅風險？

案例：土地出讓金返還款的稅務(wù)處理風險

案例：新項目的稅務(wù)前期未介入風險

案例：并購項目盡職調(diào)查的風險

案例：立項信息不準確的風險

案例：股權(quán)收購時的“代為償付借款”的風險與控制

案例：公司分立方式收購%股權(quán)帶來的系列風險與應(yīng)對

案例：并購時的控制權(quán)風險與隱藏風險的應(yīng)對措施

案例：項目股權(quán)并購風險防范--復星國際與SOHO中國外灘地王之爭

案例：以一致行動人方式協(xié)議取得某置業(yè)公司控制權(quán)

三、征地拆遷業(yè)務(wù)風險及內(nèi)部控制風險管理要點

1、征地拆遷業(yè)務(wù)主要流程與七大風險問題與案例分享

2、征地拆遷業(yè)務(wù)六大管控要點與案例分享

四、土地流轉(zhuǎn)&簽村業(yè)務(wù)風險及內(nèi)部控制風險管理要點

1、土地流轉(zhuǎn)六大業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)及問題風險案例分享

2、簽村業(yè)務(wù)兩大業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)及問題風險案例分享

3、土地流轉(zhuǎn)&簽村十大業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)與風險管控要點

案例：房地產(chǎn)企業(yè)如何拿地風險更低？

案例：土地出讓金返還款的稅務(wù)處理風險與應(yīng)對方式

第四節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)類企業(yè)的有效并購暨并后風險管理策略

一、物業(yè)管理服務(wù)類企業(yè)經(jīng)營的基本特征

二、物業(yè)管理服務(wù)類企業(yè)發(fā)展的趨勢與并購模式

三、物業(yè)管理服務(wù)類企業(yè)并購的核心關(guān)注點與環(huán)節(jié)

四、物業(yè)管理服務(wù)類企業(yè)重組的趨勢與模式

五、物業(yè)管理服務(wù)類企業(yè)重組的核心與并后整合

案例：碧桂園物業(yè)并購與整合成功案例分享暨經(jīng)驗總結(jié)

第五節(jié) 項目成本預算與工程招標內(nèi)部控制暨風險管理策略

一、工程項目成本控制（規(guī)劃設(shè)計階段）與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：量本利在投資項目風險管理中的運用

二、簽訂設(shè)計合同管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：合同起草到簽約過程法務(wù)未直接參予的風險

三、設(shè)計費付款管理與內(nèi)部控制風險管理要點

四、工程項目開發(fā)管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：無審圖證施工的風險

項目風險案例：公司編了那么多案例為何還有那么多重復犯錯？

五、工程招標制度制定與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：房開項目工程招投標風險

六、工程招標與預算編制與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：評定標過程不規(guī)范的風險

項目風險案例：資源整合風險如何？

第六節(jié) 采購和應(yīng)付賬款內(nèi)部控制暨風險管理策略

一、采購計劃的訂立及審批管理與內(nèi)部控制風險管理要點

二、供應(yīng)商選擇的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：采購稅務(wù)風險控制

案例：采購方式不合規(guī)的風險

四、采購合同簽訂的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

五、收貨&發(fā)票&入賬管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：稅務(wù)風險控制

案例：企業(yè)對于虛開發(fā)票的風險防范措施與擺脫技巧

六、付款及入賬管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：采購付款的風險

案例：采購定價依據(jù)不足的風險

第七節(jié) 項目工程建設(shè)管理內(nèi)部控制暨風險管理策略

一、工程合同訂立的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：企業(yè)簽訂內(nèi)部合同風險

二、工程項目成本控制（施工階段）與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：目標成本的風險

案例：動態(tài)成本管理風險

案例：財務(wù)成本與成本部動態(tài)成本核對與成本分攤風險

案例：成本計價的風險

三、設(shè)備、材料驗收管理與內(nèi)部控制風險管理要點

四、施工質(zhì)量與進度監(jiān)察的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

項目風險案例：激勵員工的方式不符合WK價值觀？

項目風險案例：選人、用人的風險?

項目風險案例：法律法規(guī)風險？

五、配套工程的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

項目風險案例：社區(qū)配套與商業(yè)定位風險？

公共配套設(shè)施費案例:稅務(wù)審核風險解析與管理

案例：車位&車庫&地下室的收入成本的歸屬風險

六、工程項目進度控制與內(nèi)部控制風險管理要點

項目風險案例：經(jīng)營計劃風險如何避免？

七、工程驗收的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

項目風險案例：客戶需求與成本投入的最佳方式？

八、進度款付款的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

九、工程結(jié)算付款的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

十、質(zhì)保期維護的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

十一、質(zhì)保金支付的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

十二、工程變更結(jié)算與財務(wù)決算管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：工程變更簽證的風險

案例：土地增值稅的應(yīng)清算與可清算風險

第八節(jié) 銷售和應(yīng)收賬款內(nèi)部控制暨風險管理策略

一、銷售策略的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

項目風險案例：客戶滿意的程度？

案例：開盤前法律風險檢查的風險

案例：精裝房合同的五種模式稅務(wù)風險應(yīng)對與籌劃

二、銷售審核的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：房屋定價的風險

案例：特例審批的風險

案例：價格錄入系統(tǒng)的風險

案例：系統(tǒng)權(quán)限管理的風險

案例：房屋視同銷售規(guī)定的稅額風險

項目風險案例：職業(yè)心態(tài)風險？

案例：低價售房給職工&親戚的調(diào)整企業(yè)收入風險

項目風險案例：客戶承諾風險？

項目風險案例：法律法規(guī)風險？

案例：面積補差的風險

案例：合同附圖的風險

三、銷售收款與財務(wù)對賬的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：銷售現(xiàn)場產(chǎn)生的收款風險

案例：延期付款的風險

案例：有關(guān)EAS和銷售與回款明細核對的風險

四、營銷推廣的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：營銷采購的風險

五、營銷定價及調(diào)整的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：價格變動對項目增值額“臨界點”籌劃沖擊風險 

第九節(jié) 對外投資管理內(nèi)部控制暨風險管理策略

一、長期股權(quán)投資的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：企業(yè)投資的兩大原則與匹配風險

二、項目投資后的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：BGY酒店經(jīng)營中的授權(quán)風險

第十節(jié) 集團費用支出內(nèi)部控制暨風險管理策略

一、費用報銷授權(quán)審批制度的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

二、出差流程的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

三、業(yè)務(wù)借支審批制度的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

四、費用報銷的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：交際費用的管理風險

第十一節(jié) 集團固定資產(chǎn)管理內(nèi)部控制暨風險管理策略

一、固定資產(chǎn)采購的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

二、資產(chǎn)驗收及入賬的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

三、固定資產(chǎn)盤點的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：WK固定資產(chǎn)管理風險

第十二節(jié) 企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)部控制暨風險管理策略

一、財務(wù)預算的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

二、營運資金的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：盾安集團債務(wù)風波

案例：房地產(chǎn)企業(yè)的負債率到底是多少才有風險？

案例：企業(yè)資金往來的涉稅風險

三、銀行存款收支控制的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：銀行存款利息損失風險

案例：未及時編制《銀行存款余額調(diào)節(jié)表》&未經(jīng)獨立復核的風險

案例：票據(jù)及有價證券保管缺少嚴密性產(chǎn)生的舞弊風險

四、現(xiàn)金收支控制的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：付款管理存在缺少支持原始資料的風險

案例：網(wǎng)銀付款權(quán)限的復核風險

案例：現(xiàn)金風險

案例：銀行印鑒保管的風險

五、貸款審批的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

六、一般價格（銷售/采購/工程價格）的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

七、集團貨幣資金授權(quán)審批的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

八、子公司貨幣資金授權(quán)審批的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：企業(yè)簽訂合同與長期掛賬往來風險

案例：資本金出資不到位異常的稅務(wù)風險

案例：資本金不到位的房開項目利息支出方式無法選擇風險

案例：定期的帳務(wù)清理與分析風險

案例：帳面庫存存貨與實物相符的風險

案例：稅金申報的計算風險

第十三節(jié) 企業(yè)內(nèi)部審計內(nèi)部控制暨風險管理策略

一、內(nèi)部審計章程（制度）和計劃的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

二、一般內(nèi)審業(yè)務(wù)的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

三、內(nèi)部審計的后續(xù)跟進的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

四、特殊目審計的管理與內(nèi)部控制風險管理要點

案例：天機泄露風險--內(nèi)審報告落入稅務(wù)局之手

案例：迷霧重重--對一起舞弊調(diào)查案例的風險管理探討

第十四節(jié) 如何建立全面有效的企業(yè)內(nèi)控風險管理體系

一、構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部控制解決方案并按流程推進

二、企業(yè)全面風險管理系統(tǒng)框架圖

三、深入集團范圍掌控各部門差異化的風險管理

四、企業(yè)ERM體系實施策略

五、構(gòu)筑企業(yè)風險管理的三道防線

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何制定內(nèi)控手冊并很好地運行

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控手冊如何進行不斷與時俱進

總結(jié)：WK集團的內(nèi)控---動態(tài)跟蹤互動