資管新規(guī)后房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段融資方式大全及要點(diǎn)解析

【課程收益】：

為讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從業(yè)務(wù)操作層面掌握地產(chǎn)項(xiàng)目的融資技巧，課程結(jié)合地產(chǎn)項(xiàng)目投融資經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)操角度全面介紹地產(chǎn)項(xiàng)目全產(chǎn)業(yè)鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)（主要以拿地/項(xiàng)目獲取階段、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段、銷售階段、自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段等）的融資方式的細(xì)節(jié)

【培訓(xùn)對(duì)象】：

企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)等高管人員，金融與投資人等

【培訓(xùn)時(shí)間】：

1天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子

第一章  金融監(jiān)管最新政策梳理及對(duì)地產(chǎn)融資的影響

一、最近的地產(chǎn)融資市場(chǎng)反應(yīng)

1、銀行——提高門檻，合規(guī)為上

2、信托——蟄伏不出或貓著發(fā)展，防止冒頭

3、地產(chǎn)私募——措手不及，如履薄冰

4、資管——地產(chǎn)融資進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代

5、保險(xiǎn)——年度新寵

二、當(dāng)前監(jiān)管形勢(shì)下地產(chǎn)企業(yè)的融資思路

1、銀行、信托等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)融資

2、資產(chǎn)證券化的另辟蹊徑

3、主流融資渠道外的其他選擇

第二章 新監(jiān)管態(tài)勢(shì)下房地產(chǎn)非標(biāo)暨私募融資的模式

一、資管新規(guī)對(duì)房地產(chǎn)非標(biāo)融資的影響

二、房地產(chǎn)私募資管產(chǎn)品的組織形式選擇及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

1、 公司制、有限合伙、契約型基金及其他私募資管產(chǎn)品的比較與運(yùn)用

2、房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理產(chǎn)品間的常見(jiàn)套嵌結(jié)構(gòu)

3、房地產(chǎn)私募資管產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)

4、結(jié)構(gòu)化資管計(jì)劃（分級(jí)基金）內(nèi)部差額補(bǔ)足的合規(guī)及效力分析

5、結(jié)構(gòu)化資管計(jì)劃的第三方獨(dú)立增信問(wèn)題

三、《4號(hào)管理規(guī)范》、資管新規(guī)下房地產(chǎn)私募融資的限制及突圍

1、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的限制

2、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制

3、房地產(chǎn)基金為熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目提供融資的兩種交易結(jié)構(gòu)探討
4、 “名股實(shí)債”、“明基實(shí)貸”的表現(xiàn)形式及不予備案風(fēng)險(xiǎn)

四、房地產(chǎn)私募資管產(chǎn)品的投資運(yùn)作

1、房地產(chǎn)私募資管產(chǎn)品股權(quán)投資核心條款分析：回購(gòu)、第三方收購(gòu)、對(duì)賭、強(qiáng)制分紅等

2、房地產(chǎn)債權(quán)投資方式分析：股東借款、委托貸款、信托貸款、股權(quán)/股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓回購(gòu)等

五、房地產(chǎn)企業(yè)的幾類“標(biāo)準(zhǔn)化”融資方式

1. 國(guó)內(nèi)類REITS產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)及案例解析

2. CMBS產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)及案例解析

3. CMBN產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)及案例解析

第三章 房地產(chǎn)并購(gòu)基金與資產(chǎn)證券化
一、退出

1、CMBS產(chǎn)品設(shè)計(jì)的邏輯，以及與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的比較分析

2、國(guó)內(nèi)第一單CMBS案例詳解

3、國(guó)內(nèi)第一單CMBN案例詳解

3、私募REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)講解，包含交易結(jié)構(gòu)、稅務(wù)籌劃、發(fā)行

4、國(guó)內(nèi)第一單私募REITs案例詳解

二、投資

1、寫字樓舊樓改造研究

2、購(gòu)物中心或者酒店改造寫字樓研究

3、商場(chǎng)改造成為購(gòu)物中心研究

4、上述模式的相關(guān)案例詳解

5、財(cái)務(wù)測(cè)算

三、劣后級(jí)股本類資金募集

1、機(jī)構(gòu)投資人募集

2、個(gè)人投資人募集

3、權(quán)益級(jí)募資的核心流程

四、商辦物業(yè)資產(chǎn)管理介紹

1、北京商辦經(jīng)紀(jì)租賃生態(tài)介紹

2、線上資管平臺(tái)與線下資管平臺(tái)的互動(dòng)

五、房地產(chǎn)并購(gòu)基金的主要模式以及標(biāo)桿企業(yè)分析

1、重資產(chǎn)模式

2、輕資產(chǎn)模

3、混合型模式

第四章 拿地/獲取項(xiàng)目階段融資攻略

第一節(jié) 招拍掛階段保證金的融資方式

一、集團(tuán)拆借

二、股東借款

三、短拆/過(guò)橋

四、總包墊資

第二節(jié) 招拍掛階段土地款的融資方式

一、信托

二、私募基金

三、總包墊資

四、非金融機(jī)構(gòu)借貸

五、創(chuàng)新型拿地融資

第三節(jié) 城市更新/三舊改造項(xiàng)目的拆遷款融資方式

舊改貸/更新貸/棚改貸……

第四節(jié)  并購(gòu)貸

………

第五節(jié)  集團(tuán)信用貸

………

第五章 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的融資方式

一、總包方墊資

二、銀行開(kāi)發(fā)貸

三、商業(yè)保理

四、融資租賃

………

第六章 銷售階段的融資方式

一、預(yù)售款監(jiān)管賬戶應(yīng)收賬款商業(yè)保理

二、購(gòu)房尾款ABS

三、存量不動(dòng)產(chǎn)（如底層商鋪、車位等）并購(gòu)基金

………

第七章 物業(yè)自持經(jīng)營(yíng)階段融資方式

一、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸

二、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)： CMBS等

三、物業(yè)管理費(fèi)：ABS、REITs、類REITs等

四、商業(yè)物業(yè)租金：ABS、REITs、類REITs等

五、供應(yīng)鏈 ABS

六、其他：ABN、債權(quán)融資計(jì)劃、債轉(zhuǎn)股等

………

總結(jié)