房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購路徑與土地拓展模式暨涉稅處理

【背景收益】：

隨著各地調(diào)控政策特別是一二線城市的持續(xù)深化，行業(yè)深度整合造成“退房”房業(yè)進一步增多，上市公司的分化態(tài)勢進一步加劇，前100位的行業(yè)規(guī)模進一步集中。大型房產(chǎn)企業(yè)通過并購標的公司股份質(zhì)押套現(xiàn)、公司股權(quán)抵押、資產(chǎn)證券化、地產(chǎn)基金運作等方式，加大并購財務(wù)杠桿率，完成“蛇吞象式”并購活動。

【培訓對象】：

投融資部及總經(jīng)理、副總、總會計師、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理等

【培訓時間】：

2天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子  

第一章 房地產(chǎn)企業(yè)并購路徑實務(wù)操作與案例解析

第一節(jié)  投資加轉(zhuǎn)股權(quán)的并購實務(wù)操作與案例解析

一、投資加轉(zhuǎn)股權(quán)的資產(chǎn)并購操作

二、買方公司購買股權(quán)而承擔股權(quán)溢價部分稅負應(yīng)對

案例：某C房地產(chǎn)公司將A非房產(chǎn)公司合并如何降低土地增值稅

第二節(jié) 企業(yè)分立加轉(zhuǎn)讓股權(quán)實務(wù)操作與案例解析

一、企業(yè)分立加轉(zhuǎn)讓股權(quán)交易操作

二、增值稅體制下交易優(yōu)越性評估

三、分立操作過程中關(guān)注風險點解析

案例：某公司通過分立將一塊凈地剝離進入新設(shè)公司A

第三節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實務(wù)操作與案例解析

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實務(wù)操作解析

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式對買賣雙方的利弊風險分析

案例：消化股價溢價的方法

第四節(jié) 總分公司的交易方式實務(wù)操作與案例解析

一、總分公司的資產(chǎn)剝離交易操作實務(wù)

二、總分公司如何轉(zhuǎn)為特殊交易模式而節(jié)稅。

案例：實現(xiàn)總公司取得土地分公司開發(fā)的交易稅務(wù)處理

第五節(jié) 房地產(chǎn)分離收儲再轉(zhuǎn)讓方式實務(wù)操作與案例解析

一、國有企業(yè)通過土地收儲而建筑物轉(zhuǎn)讓方式操作

二、實現(xiàn)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓如何規(guī)避土地甚至建筑物的轉(zhuǎn)讓稅收

案例：某房地產(chǎn)土地被政府收回獲得土地補償費5億的土增稅

第六節(jié) 出讓合同變更方式實務(wù)操作與案例解析

一、出讓合同變更方式實務(wù)操作

二、出讓合同變更方式稅務(wù)風險

案例：出讓合同變更實質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地的合同瑕疵稅款案

第七節(jié) 通過購買資產(chǎn)方式的實務(wù)操作與案例解析

一、購買資產(chǎn)方式的實務(wù)操作

二、購買資產(chǎn)方式的買賣雙方的利弊分析

三、法院拍賣的直接買資產(chǎn)帶來稅務(wù)風險解析

案例：某房地產(chǎn)公司通過法拍購得一塊土地

第八節(jié) 二手土地的在建工程并購實務(wù)操作與案例解析

一、增值稅體系下二手土地并購方法解析

二、房開企業(yè)如何實現(xiàn)二手土地并購稅負最優(yōu)

三、二手土地并購交易過程中風險點與應(yīng)對

1、綜合考慮的開發(fā)節(jié)點確認

2、預(yù)售證與產(chǎn)證辦理前置條件確認

3、總包方延續(xù)施工

4、增值稅差額扣除土地

5、土地增值稅加計扣除

6、已預(yù)售的在建工程轉(zhuǎn)讓土地增值稅清算思路

案例解析：某房地產(chǎn)集團A公司合并B公司在建工程

第九節(jié) 國有企業(yè)土地劃撥實務(wù)操作與案例解析

一、劃撥交易方式在土增稅與增值稅的規(guī)定

二、國企資產(chǎn)重組如何優(yōu)先選擇

三、劃撥土地如何可以實現(xiàn)0稅收交易

四、各地稅務(wù)認定的特殊性與普遍適用性

五、民營企業(yè)是否適用劃撥重組方式

案例：央企與國企資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)不征稅解析

第二章 房地產(chǎn)企業(yè)土地擴展模式與涉稅案例解析

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)凈地出讓模式與涉稅案例解析

一、母公司&項目公司&國土局三方簽訂的補充協(xié)議的印花稅解析

二、印花稅的納稅主體是母公司&是項目公司

三、沒有約定交地日期的土地使用稅繳納解析

四、國土局沒有按期交付土地時項目公司如何繳納土地使用稅

五、房地產(chǎn)公式開發(fā)用的土地使用稅停止繳納的時點解析

六、由誰繳納未辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的集體用地交的稅收

七、土地出讓合同中市政建設(shè)配套費與契稅的計稅基礎(chǔ)解析

第二節(jié) 房產(chǎn)企業(yè)的房與地分離納稅與案例解析

一、房與地分離時契約的計稅依據(jù)解析

二、購入在建工程開發(fā)后銷售開發(fā)產(chǎn)品的流轉(zhuǎn)稅處理

三、土地改變性性質(zhì)的合同的契稅與印花稅處理

第三節(jié) 房開企業(yè)拆遷補償用房的涉稅處理與案例解析

一、拆遷補償用房的流轉(zhuǎn)稅與計稅依據(jù)及納稅時點

二、拆遷補償用房的企業(yè)所得稅與計稅依據(jù)與案例解析

三、拆遷補償用房的土地增值稅處理與風險應(yīng)對案例解析

第四節(jié) 集體用土地房地產(chǎn)開發(fā)的特殊處理與案例解析

一、以集體用地進行投資的定額收益的繳稅與案例解析

二、企業(yè)搬遷取得的建筑物及固定資產(chǎn)補償款的繳稅與解案例析

三、聯(lián)合建房取得收入的流轉(zhuǎn)稅&土地增值稅&企業(yè)所得稅與解案例析

總結(jié)