房地產(chǎn)企業(yè)非財務高管的財務管理

【課程大綱】

一、財務報表的分析與業(yè)務決策

1、從讀懂財務報表入手，了解報表基本含義

1）財務核算的基礎

2）利潤表的構成與解讀

3）資產(chǎn)負債表的構成與解讀

4）現(xiàn)金流量的構成與解讀

2 、財務比率反應了管理中的哪些問題

1）財務報表指標分析

2）財務比率與管理短板對接

二、資本市場如何進行業(yè)績評價

1. 會計利潤存在的主要問題

（1）從銷售收入、資產(chǎn)和資本的維度看現(xiàn)金利潤

（2）從市場增加值和經(jīng)濟增加值維度看經(jīng)濟利潤

（3）有效控制經(jīng)營風險和財務風險

（4）實現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)定增長（營業(yè)收入增長、經(jīng)營凈現(xiàn)金增長和凈利潤的協(xié)調(diào)增長）

2、財務報表的舞弊分析

1）報表透視與舞弊識別

2）從實務案例找報表項目異常

三、房企經(jīng)營模式和年度經(jīng)營計劃的核心指標

1. 杜邦公式的主要應用

2. 從運營的維度進行綜合算賬--算好賬、管好事

1）營運資金效率分析

2）存貨分析

3. 現(xiàn)金流型經(jīng)營模式的關鍵要求

4. 利潤型經(jīng)營模式的關鍵要求

5. 均衡型經(jīng)營模式的主要特征

四、房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)金流

1. 當期經(jīng)營性現(xiàn)金流（流出、流入）

2. 累計經(jīng)營性現(xiàn)金流

3. 資金需求峰值

4. 現(xiàn)金流貢獻峰值

5. 地貨比

6. 資金需求峰值比

7. 不同現(xiàn)金流策略對經(jīng)營、投資和融資活動的配置要求

五、現(xiàn)金流回正的主要影響因素

1. 不同的復合增長率對現(xiàn)金流回正的要求

2. 加速開工、搶開盤時間

3. 經(jīng)營性回正的因素分解（地貨比、開盤前支付比、資金峰值比、現(xiàn)金流產(chǎn)品占比、總貨值、首開貨量比、去化率、回款率）

4. 首開現(xiàn)金流回正與資金需求峰值的關系

5. 現(xiàn)金流回正如何確定供貨率

6 土儲比、在途比和存銷比在貨值管理中的重要作用

7. 儲備分析、供貨分析、斷貨分析、存貨分析和現(xiàn)貨分析

六、項目開發(fā)利潤和現(xiàn)金流的管理要點

1. 會計口徑的項目開發(fā)收入—成本—費用—稅金—利潤的測算規(guī)則

2. 管理口徑的項目開發(fā)收入、成本、費用和稅金的測算規(guī)則

3. 如何構建以利潤和現(xiàn)金流為主的經(jīng)營監(jiān)控體系（節(jié)點跟蹤、定期跟蹤和時間跟蹤）

4. 現(xiàn)金流型項目的管控要點

5. 現(xiàn)金流回正周期的監(jiān)控分解路徑

6. 以現(xiàn)金流為核心的關鍵指標運營月報

七、利潤型項目的管控要點

1. 凈利潤的監(jiān)控分解路徑

2. 基于全階段的利潤管控地圖

3. 目標責任書的經(jīng)營測算重點（會填表、懂測算）

4. 操盤階段的經(jīng)營監(jiān)控重點

5. 利潤的經(jīng)營分析邏輯：利潤=收入—成本—費用—稅金

八、項目開發(fā)的稅收管控重點

1. 構建以實際綜合稅負率為目標的稅收風險控制體系

2. 提高項目的進項稅綜合扣除率，實現(xiàn)3%目標增值稅稅負的招采和成本管理重點

3. 提高項目的進項稅得票率的管理重點措施

4. 項目土體增值稅籌劃的重點方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

5. 項目企業(yè)所得稅籌劃的重點方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

6. 項目跟投的個人所得稅籌劃（真股模式、真?zhèn)Ｊ?、明股實債模式?/span>

九、地產(chǎn)融資的管控重點

1. 降低自有資金峰值比例的重要意義

2. 資管新規(guī)對融資渠道和融資方式額影響

3. 地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主要方式

4. 合作開發(fā)項目的管控技巧

企業(yè)價值觀： 誠信做人，負責做事，實效主義，追求共贏